物業(yè)服務(wù)合同終止后，一些物業(yè)公司基于種種原因往往“賴著不走”。對此，法律怎么說呢?

物業(yè)服務(wù)合同終止后

原物業(yè)應(yīng)當退出服務(wù)區(qū)域

【案例】 一家物業(yè)公司與一處小區(qū)業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)合同到期后，基于仍想繼續(xù)經(jīng)營，而小區(qū)業(yè)主委員會不同意續(xù)約，遂以部分業(yè)主沒有付清或沒有支付物業(yè)服務(wù)費用為由拒絕撤場交接。物業(yè)公司能否以此抗辯呢?

【點評】 物業(yè)公司不得以此抗辯?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。”《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第一款也指出：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！薄段飿I(yè)管理條例》第三十八條第一款同樣表明：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。”即只要“物業(yè)服務(wù)合同終止”，物業(yè)服務(wù)合同便喪失法律效力，原物業(yè)公司必須無條件撤場交接。至于物業(yè)費的支付，可在交接中協(xié)商或通過訴訟等解決。

物業(yè)服務(wù)合同終止后

原物業(yè)拒不退出造成損失應(yīng)賠償

【案例】 為繼續(xù)獨占一處小區(qū)的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，一家物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同到期后一直拒絕退出服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)的必需資料等，導(dǎo)致其他物業(yè)管理企業(yè)無法入駐，使得小區(qū)在三個月的時間里處在無人管理狀態(tài)。期間，李先生等7戶業(yè)主家發(fā)生被盜。而由于監(jiān)控一直被關(guān)閉且進出人員復(fù)雜，公安機關(guān)長時間未能破案。那么，李先生等能否要求原物業(yè)公司賠償呢?

【點評】 李先生等有權(quán)要求原物業(yè)公司賠償損失。《民法典》第九百四十九條第二款、第一千一百六十五條規(guī)定：“原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的……造成業(yè)主損失的，應(yīng)當賠償損失。”“行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”與之對應(yīng)，原物業(yè)公司明知自己的行為會導(dǎo)致其他物業(yè)管理企業(yè)無法入駐，使得小區(qū)處在無人管理狀態(tài)，給業(yè)主的財產(chǎn)造成威脅，卻故意違反自身的法定義務(wù)，對業(yè)主可能出現(xiàn)損害疏忽大意或者輕信可以避免，即存在過錯，且李先生等業(yè)主家被盜乃至公安機關(guān)長時間未能破案，均與原物業(yè)公司的行為致使小區(qū)失控有關(guān)。

物業(yè)在合同終止后拒不移交

提供了服務(wù)也不得收費

【案例】 一家物業(yè)公司因為服務(wù)欠佳，以至于在物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會拒絕續(xù)簽服務(wù)合同并要求其撤場交接。物業(yè)公司見百般交涉未果，遂采取“霸王硬上弓”方法，即在稍加改進服務(wù)的基礎(chǔ)上，我行我素地繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。那么，物業(yè)公司能否要求業(yè)主按原標準繳納物業(yè)費用呢?

【點評】 業(yè)主有權(quán)拒絕繳納新產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l第二款規(guī)定：“原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條第二款也指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！奔椿谖飿I(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)公司撤場交接，決定了即使其繼續(xù)提供了服務(wù)，也不得請求業(yè)主支付新產(chǎn)生的物業(yè)費用。但《民法典》第九百五十條規(guī)定的下列情形除外：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費?！?/span>