成立業(yè)委會，難嗎？

難！

相信這是很多人不約而同的感受

發(fā)起難、籌備難、備案難

新版《四川省物業(yè)管理條例》起草組成員

四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳物業(yè)管理專家伍三明

用這三個詞來描述

新修訂的《四川省物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》），經(jīng)四川省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議審議通過，將于2022年5月1日起施行。伍三明介紹，針對當(dāng)前業(yè)委會成立難問題，在2012版《四川物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，《條例》有很大變化、新增許多“新規(guī)”。他表示，隨著《條例》的即將施行，業(yè)委會成立“三難問題”將有望得到極大解決。

業(yè)委會成立難：成立比例偏低一些小區(qū)“十多年還成立不起來

業(yè)委會成立，有好難？

一直以來，這樣的抱怨挺多：“物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)易如反掌，業(yè)主想成立業(yè)委會真難““成立業(yè)委會真難！找業(yè)主簽名費(fèi)時費(fèi)力，業(yè)主們都在期盼成立，只能一趟趟找街道申請“……

同時，從近年來的各種糾紛，可以一見端倪：

案例一

2015年5月，成都市成華區(qū)東方上行小區(qū)業(yè)委會成立投票選舉現(xiàn)場，4名不明身份的人員暴力闖入現(xiàn)場，毆打、阻撓，干擾業(yè)委會投票。

案例二

2017年2月，媒體報道：成都市溫江八號公館業(yè)委會選舉大會，7、8名自稱業(yè)主的人沖入會場，其中一人將投票箱砸爛，其余眾人將大半選票撕毀并拋撒、踩踏，致使選票無效。

案例三

2021年4月，成都西三環(huán)內(nèi)側(cè)“鷺島國際社區(qū)”小區(qū)業(yè)主向媒體爆料稱：該小區(qū)成立業(yè)委會需提交工商、稅務(wù)、銀行、公安、公益組織證明材料等11項證明材料和評價，建成15年的小區(qū)經(jīng)過8年努力，依然無法順利成立業(yè)委會。

伍三明表示，?這一方面，是因?yàn)槟吧松鐣写蠖鄶?shù)小區(qū)業(yè)主“一盤散沙”的現(xiàn)實(shí)狀況，同時，另一方面，也是因?yàn)橄嚓P(guān)法律法規(guī)的相對滯后和欠缺。

他介紹，實(shí)際上，一直以來，在全國范圍內(nèi)來看，業(yè)委會的成立比例都相對較低，“有專家指出，全中國六十余萬個居民小區(qū)，只有不到三分之一組建了業(yè)委會”。廣州大學(xué)廣州發(fā)展研究院、廣州市藍(lán)皮書研究會發(fā)布的《2018年中國廣州城市建設(shè)與管理發(fā)展報告》中也顯示：當(dāng)年，在廣州市3160個住宅小區(qū)中，已成立業(yè)主組織的僅有900個，占比28.5%。

解決“發(fā)起難”

新增建設(shè)單位發(fā)起責(zé)任20名以上業(yè)主即可聯(lián)名發(fā)起

——首先，解決“發(fā)起難”。

《條例》新增了建設(shè)單位發(fā)起責(zé)任，二十五條明確：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面報告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。書面報告應(yīng)附如下資料：物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分備案情況；物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊；包括專有部分面積、業(yè)主姓名和聯(lián)系方式等內(nèi)容的業(yè)主名冊；建筑規(guī)劃總平面圖；物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房配置證明等。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最為重要的變動，還在于業(yè)主作為發(fā)起人比例的重大調(diào)整，在符合應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議情形之一的—20名業(yè)主即可發(fā)起成立申請。原2012版《四川省物業(yè)管理條例》規(guī)定的比例為“已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名”，在新《條例》中明確為：“同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面申請，并提供業(yè)主身份證明材料?！?/span>

同時，明確了經(jīng)費(fèi)來源。首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會會議的，縣（市、區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。

解決“籌備難”

新增并細(xì)化申請中多個細(xì)節(jié)避免相關(guān)部門推脫敷衍

——其次，解決“籌備難”。

“籌備難”難在哪里？伍三明表示，業(yè)委會發(fā)起成立后，“籌備難”主要難在籌備中資料核實(shí)、查詢和申請上。

他介紹，對此，《條例》新增和細(xì)化了更多內(nèi)容。《條例》二十六條明確：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到設(shè)立業(yè)主大會的書面報告或者書面申請后十日內(nèi)，向商品房銷售主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人核實(shí)是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報告或者書面申請后三十日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議；不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。

“原2012版《四川省物業(yè)管理條例》沒有這些細(xì)化規(guī)定，這里把街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）一級核實(shí)和指導(dǎo)成立的時間，以及公布細(xì)節(jié)，都進(jìn)行了細(xì)化。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳政策法規(guī)處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些細(xì)化規(guī)定，有助于避免街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）拖延、敷衍，更有利于對其工作開展群眾監(jiān)督。

《條例》第二十七條第三款規(guī)定了籌備組需要查詢建筑物面積清冊、核實(shí)業(yè)主身份等事項的，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以協(xié)助。“這一規(guī)定，既為籌備組開展工作提供便利，也讓自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門提供查詢有法可依?！蔽槿髡f。

解決“備案難”

備案為形式審查達(dá)到條件即應(yīng)準(zhǔn)予備案登記

——再次，解決“備案難”。

在業(yè)委會成立中，經(jīng)常遇到一個問題：業(yè)委會成立，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道遲遲不備案怎么辦？

對此，伍三明介紹，《條例》進(jìn)行了明確回應(yīng)。

《條例》第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案（包括業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉的情況、業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定的其他重大事項等）。備案材料齊備的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到備案材料十五個工作日內(nèi)發(fā)出備案通知書，并抄送公安派出所、縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

“我們可以看到，《條例》精神明確，業(yè)主委員會備案申請材料，是形式審查，即申請材料符合法定形式要件，則應(yīng)準(zhǔn)予備案登記，基層政府不能無故推脫?！蔽槿髡f。

此外，對于阻礙業(yè)委會成立，《條例》還明確了系列法律責(zé)任，比如：

——“建設(shè)單位違反本條例第二十五條規(guī)定，未按時報告設(shè)立業(yè)主大會的，或者違反本條例第二十九條規(guī)定，拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款?！?/span>

——對于“違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的”，涉及到的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關(guān)部門及其工作人員，將“由其所在單位、主管部門、上級機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。